כיצד לבחור נכס מניב?
על מנת לעשות זאת חשוב מאד להכיר את הלקוח מהבחינות הבאות:
יכולותיו הכספיות, נכונתו לקחת סיכון בתמורה לתשואה, וניסיונו בהשקעות בתחום הנדל״ן המסחרי.
בדרך כלל אין ארוחות חינם, במיוחד לא בתחום ההשקעות בנדל״ן מניב. במילים אחרות, ככל שהסיכון בהשקעה נמוך יותר התשואה תהיה נמוכה יותר וככל שהסיכון גבוה יותר התשואה אמורה להיות גבוהה יותר.
בבואנו לבדוק את הסיכון מול התשואה בהשקעה בנדל״ן מניב, עלינו לנתח את הפרמטרים הבאים:
1. מיקום הנכס: זהו אחד הפרמטרים החשובים ביותר בנדל״ן. בנדל״ן מסחרי, המיקום הטוב והמבוקש ביותר הוא כמובן
תל אביב. גם בת״א יש הבדלים גדולים בין דרום ת״א, מרכז ת״א וצפון ת״א. מיקומים ״חמים״ נוספים הם מתחם הבורסה בר״ג והרצליה פיתוח. ככל שמתרחקים לכיוון הפריפריה בדרום או בצפון מיקום הנכס נחשב לפחות טוב ולכן הפיצוי צריך להתבטא במחיר נמוך יותר ובתשואה גבוהה יותר.
2. איכות הנכס: חשוב מאד לבדוק האם מדובר בנכס חדש או ישן? מה איכות הבניה? האם הנכס מתוחזק ברמה טובה או מוזנח? נכסים ישנים שאינם מתוחזקים כראוי פחות אטרקטיביים להשקעה והמשקיע צריך לקחת בחשבון את עלות שיפוצם מבחינת תשתיות הבניין כגון מיזוג ומעליות וכן מבחינה ויזואלית.
3. חוזקו הפיננסי של השוכר: פרמטר חשוב ביותר. ככל שהשוכר חזק יותר פיננסית, כמובן שהסיכון בכך שלא יעמוד בחוזה השכירות יורד.
4. תקופת השכירות: ככל שתקופת השכירות ארוכה יותר כך תזרים המזומנים מההשקעה בטוח יותר והסיכון יורד בהתאם. חוזה קצר, פחות משלוש שנים, משמעו שבתום תקופת השכירות יש סיכוי מסוים שהשוכר יתפנה ואז יש תקופה שהנכס עלול לעמוד ריק. בתקופה זו, לא רק שבעל הנכס לא יהנה מהכנסות אלא עלול להיכנס להוצאות של ארנונה, דמי ניהול, דמי תיווך ושיפוץ הנכס והתאמתו לשוכר הבא.
5. בטחונות: ככל שהשוכר פחות חזק פיננסית הוא נדרש להמציא בטחונות גבוהים יותר בחוזה השכירות. שוכרים חזקים כגון סופר פארם, בנקים וחברות ציבוריות לא נוהגים לתת בטחונות והמשכיר מסתפק בחתימתם על הסכם השכירות. שוכרים כגון חברות סטארט-אפ, בתי קפה וכד׳ נדרשים להמציא בטחונות כגון ערבות בנקאית וערבויות אישיות.
אילו הם, על קצה המזלג, השיקולים שהמשקיע צריך לשקלל בבואו לבחון השקעה בנכס מניב המוצע לו. משקיע המחפש השקעה סולידית, בטוחה ושקטה, בלי תחלופה גדולה של שוכרים ובלי הרבה כאבי ראש, צריך לצפות בסביבת הריבית האפסית של היום, תשואה ריאלית שנתית של 6% עד 6.5%. לדוגמא, שלושה עסקאות אחרונות שנמכרו באמצעותי עם שוכר כסופר פארם באזור ת״א והוד השרון נעשו בתשואות שנעו סביב 6%. משקיעים המחפשים תשואות גבוהות סביב 8% יכולים למצוא את מבוקשם אבל יהיו חייבים להתפשר על אחד מהפרמטרים שציינתי לפחות.
