רכישת משרדים בתל אביב
האם כדאי לרכוש משרדים בת"א להשקעה? בהשוואה לאזורים אחרים בארץ
הפרמטר החשוב ביותר בהשקעה בנדל"ן למשרדים הוא בחירת מיקום יוקרתי ואידאלי הנהנה מביקוש גבוה ומנגישות תחבורתית לנתיבי תחבורה ורכבת. תל אביב, בירת העסקים והפיננסים בישראל, היא המבוקשת והיוקרתית ביותר בקרב אנשי עסקים. לראיה, שיעורי התפוסה בשוק משרדי היוקרה בתל אביב, Class A, הם הגבוהים ביותר בארץ. ב-39 מגדלי יוקרה בשמונה אזורים מרכזיים בתל אביב בשטח כולל של יותר ממיליון מ"ר נמדדו שיעורי תפוסה של כ- 97.5% (כלכליסט 2.17)
בנוסף למשרדי היוקרה נבדקו גם 41 בנייני משרדים המוגדרים Class B. משרדים אלו הם מבני משרדים בשטח בנוי נמוך מ-10,000 מ"ר ובאיכות גימור ושירות טובה אך נמוכה ממגדלי היוקרה. רמות התפוסה בבניינים אלה נמוכות מעט יותר ועומדות על כ-90%. חשוב לזכור שכאשר ההיצע עולה, הראשונים להיפגע הם המבנים הפחות מפוארים וחדישים. הסיבה לכך היא שהשוכרים בהם בוחנים אפשרויות לשדרג את המשרדים.
שתי דוגמאות מעסקאות שנעשו באמצעותי לאחרונה בתל אביב יתנו למשקיעים מושג מוחשי על עוצמתו של שוק משרדי היוקרה בתל אביב.
במגדלי חג'ג' ברחוב הארבעה בתל אביב, במגדל הצפוני, רכשה קבוצת משקיעים קומה בשלמותה. עסקה של 1,208 מ"ר בתוספת שני מקומות חניה במחיר של 17,000 ₪ לרמת מעטפת ו-250,000 ₪ למקום חניה.
במגדל לוינשטין בקומה גבוהה רכש משקיע במשרדים מניבים 316 מ"ר בגמר מלא בתוספת 5 מקומות חניה. עלות העסקה – 7.25 מיליון ₪. העסקה משקפת מחיר של כ-19,750 ₪ למ"ר ו-200,000 ₪ למקום חניה. העסקה משקפת תשואה שנתית של 6.4%. בשתי הדוגמאות המשקיעים שילמו מחיר מלא עבור הנכס. השיקולים לביצוע העסקאות הן איכות המשרדים וביקושים יוצאי דופן בפרויקטים היוקרתיים.
מלאי מצומצם של משרדים למכירה בהשוואה להשכרה
מלאי המשרדים להשכרה גדול לאין שיעור ממלאי המשרדים למכירה בגוש דן בכלל, ובתל אביב בפרט. הסיבה לכך היא שגופים מוסדיים גדולים וחזקים כמו קבוצת עזריאלי, אמות השקעות, וכד' מחזיקים מאות אלפי מטרים כנכסים מניבים ולא מוכרים משרדים כלל.
