משרדים לרכישה – סקירה של שוק המשרדים לקניה
רקע כללי:
שוק המשרדים לקניה ללקוחות פרטיים מתאפיין בהיצע משרדים מצומצם מאד בהשוואה להיצע הרב של משרדים להשכרה. הסיבה העיקרית לכך היא שגופים מוסדיים רבים כגון חברות הביטוח מגדל, כלל, הראל והפניקס, וחברות ענק כמו עזריאלי, אמות השקעות, מליסרון וקרנות ריט כגון ריט 1 וסלע נדל"ן מחזיקות מגדלים שלמים ורבים בבעלותן כנדל"ן מניב ולכן ההיצע במגדלים אלה הינו משרדים להשכרה בלבד!
בנוסף לכך, רמת ההון העצמי והחוזק הפיננסי הנדרש להקמת מגדל משרדים היא גבוהה מאד! כמעט בלתי אפשרי לגופים פרטיים לגייס את ההון העצמי הנדרש בעצמם, לכן מרבית הפרויקטים של מגדלי המשרדים למכירה מתבצעים באמצעות קבוצות רכישה. מארגני הקבוצה רוכשים אופציה על הקרקע ומנסים למכור לפרטיים כמות משרדים שתספק את הבנק המלווה מבחינת דרישות ההון העצמי להיתכנות הפרויקט. כמה מהחברות המובילות והחזקות בארגון קבוצות רכישה הינן קבוצת ב.ס.ר בבעלותו של נחשון קיויתי, קבוצת סופרין בבעלותו של קלמן סופרין, קבוצת אקרו נדל"ן בבעלות צחי ארבוב וקבוצת קנדה – ישראל בבעלותם של ברק רוזן ואסף טוכמאיר. חברות אלה נהנות ממוניטין וניסיון רב ומוכח בשוק הנדל"ן למשרדים.
מרבית עסקאות המכר מיד ראשונה לפרטיים וחברות נעשות כאמור באמצעות קבוצות רכישה. המשרדים המוצעים למכירה הם ברמת מעטפת. כלומר, השיפוץ הפנימי של המשרד הכולל מיזוג, ריצוף, תקשורת, חשמל, תאורה ומחיצות גבס נעשים על ידי הקונים ועל חשבונם. עלויות הגמר נעות בד"כ בטווח שבין 2,000 ₪ לגמר משרדים בסיסי ועד ל-4,000 ₪ למ"ר לגמר בסטנדרט יוקרתי גבוה.
השוק של משרדים לקניה מיד שנייה קטן ומצומצם בהרבה בהשוואה ליד ראשונה. הרוב הגדול של בעלי הנכסים מעוניין אך ורק בהשכרת המשרדים. הזדמנויות לקניית משרדים מתקיימות, על פי רוב, בעת קבלת טופס 4 (טופס אכלוס) למגדל או כאשר נכס שהיה מושכר התפנה ועדיין לא נמצא שוכר חדש למשרד. שתי ההזדמנויות מתרחשות עקב לחצים פיננסיים על בעל הנכס. במקרה הראשון, מגדל שלם יוצא לשיווק להשכרה ועקב ההיצע הגדול באותו המגדל משרדים עלולים לעמוד ריקים תקופה ארוכה כחצי שנה עד שנה. במקרה השני, כששוכר מפנה משרד, בעלי הנכס נדרש להשקעה לא מבוטלת בהתאמת הנכס לשוכר חדש – השקעה העשויה להגיע בקלות ל-1,000 ₪ למ"ר. במצבים מסוימים בעל הנכס יעדיף למכור אותו מאשר לחכות לשוכר חדש ולהיכנס להוצאות נוספות.
מצב שוק נוכחי:
בתחום השכרת המשרדים, קיים היצע משרדים גדול בגוש דן ובמיוחד במתחם המשרדים BBC, הלוחץ את רמת המחירים כלפי מטה. המגדלים היותר ותיקים, כמו מגדלי בסר 1 ו-2 ניתן להשכיר משרדים במחירים של 50-60 ₪ למ"ר לעומת 70-80 ₪ לפני שנה שנתיים. שוכרים רבים במגדלים אלו שסיימו את חוזה השכירות שידרגו את עצמם למגדלים חדישים יותר כמו מגדל V-TOWER ומגדל בסר 4 ונהנים ממשרדים חדשים ומודרניים ברמות מחירים של 70 ₪ למ"ר.
גם בת"א במגדלי יוקרה חדשים כמו מגדלי הארבעה חג'ג' ניתן להשכיר משרדים ברמת מעטפת במחירים של 85-95 ₪ למ"ר בהשוואה לצפי של 100-110 ₪ לפני שנתיים. במגדלי משרדים יותר ותיקים בת"א כמו מגדל לוינשטין או סונול ניתן לשכור משרדים ב-85 עד 100 ₪ למ"ר ברמת גמר משרדי מלא.
לעומת זאת, שוק המשרדים לקניה יד שנייה כמעט ולא נרשמה ירידת מחירים ואם כן – מינורית. קיימות מספר סיבות לכך:
מיעוט ההיצע של משרדים למכירה בהשוואה להיצע של משרדים להשכרה.
ההוצאות הנלוות לקניית המשרדים: מס רכישה, דמי תיווך ושכר טרחת עו"ד עומדות על כ-8% ומגולגלות בד"כ לקונים.
תשלום מס רווח הון במכירה של 25% שנוגס משמעותית ברווח.
היעדר אלטרנטיבות ראויות להשקעת הכסף ממכירה.
שוק המשרדים לאורך 20 השנים האחרונות מתאפיין בתנודתיות בעיקר בשוק ההשכרה שגמיש בהרבה בהשוואה לשוק המכירה. ההשקעה הבטוחה והסולידית ביותר בתחום המשרדים הינה רכישת משרדים לשימוש עצמי. את הרוכשים לשימוש עצמי פחות מטרידה התנודתיות במחירי השכירות. הרבה יותר חשוב מבחינתם הוא שווי המשרדים בטווח הארוך.
הזדמנויות לקניית משרדים:
כאמור, ההיצע מאד מצומצם אך בכל זאת קיימות כמה הזדמנויות כדאיות לרכישת משרדים לשימוש עצמי או להשקעה להלן מספר דוגמאות:
במתחם הבורסה בר"ג במגדל משרדים חדש כ-200 מ"ר יפהפיים בגמר משרדי מלא ומפואר במחיר 16,500 ₪ למ"ר.
במגדלי בסר 1 ו-2 ניתן לרכוש כ-400 מ"ר בקומה גבוהה לכיוון הפארק ב-11,500 ₪ למ"ר – דרוש שיפוץ קל.
בת"א במגדל חדש לגמרי צמוד לרכבת ולנתיבי איילון – קומת משרדים בשלמות בקמת מעטפת ב-14,750 ₪ למ"ר בלבד.
