הנכסים המניבים בקטגוריה שבין 1-10 מיליון ₪ הם
הנכסים המניבים המבוקשים ביותר בקרב המשקיעים הפרטיים. הביקוש לסחורה איכותית בקטגוריה זאת גבוה בהרבה מן ההיצע.
המחסור ״בסחורה״ איכותית במחיר הוגן הוא עצום. ואם היו משתחררים לשוק פי 10 יותר נכסים מניבים הם היו נחטפים כלחמניות טריות בידי הקונים הפוטנציאלים.
המשקיעים הנבונים והמנוסים מודעים לכך ולכן הם בשלים לעשות עסקה מהירה כשנכס איכותי מוצע להם. המשקיע המתוחכם יודע כי ״אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה״. במילים אחרות, משקיע מנוסה ידע להבחין מהר בין עיקר לטפל ולתפוס את העסקה.
הוא מבין שבסביבת הריבית האפסית שקיימת היום ובהיעדר אלטרנטיבות להשקעת הכסף בלתי אפשרי למצוא נכס מניב עם דייר ל-25 שנים בתשואה של 7.5% בפריים לוקיישן. לכן, במידה והשוכר איכותי ובעל מוניטין, והעסקה ״עושה שכל״ מבחינת המחיר למ״ר ומחיר השכירות הוא ״יחטוף״ את העסקה גם ב-6.5% עד 7% במידה ותקופת השכירות הראשונית היא חמש שנים.
הנכסים העיקריים הנמצאים בשוק בקטגורית מחירים זאת הם משרדים למכירה עם דיירים איכותיים ובטחונות סבירים ותקופות שכירות של מינימום שלוש שנים. נכסים מסחריים מניבים בקטגוריה זו נדירים ביותר וכמעט לא קיימים.
לסיום הבלוג לפניכם דוגמא אמיתית הממחישה את הנאמר בבלוג זה: לפני מספר חודשים מכרתי נכס מסחרי מניב במתחם הבורסה בר״ג ב-10.5 מיליון ₪ ובתשואה של 7%. זוהי עסקה הוגנת מבחינת המחיר גם למוכרים וגם לקונים. תמהיל השוכרים במקום הוא סביר וחוזקם הפיננסי בינוני לכן לא היה ניתן למכור את הנכס במחיר גבוה יותר – המשקף תשואה נמוכה יותר. גם הקונים היו ריאליים והבינו כי לא ניתן לרכוש את הנכס במחיר נמוך כי מספר הנכסים המסחריים עד 15 מיליון ₪ מצומצם ונדיר מאד. אם לדוגמא, סופר פארם היה שוכר את הנכס היה ניתן למוכרו במחיר גבוה יותר ב-15% כלומר בתשואה של 6%.
