נכסים מניבים עם תשואה גבוהה
האם תשואה גבוהה היא ערובה לעסקה מוצלחת ברכישת נכסים מניבים?
בניתוח עסקה מניבה גובה התשואה הוא רק אחד ממכלול הפרמטרים שצריך לבחון ולשקלל על מנת לקבל החלטה נבונה האם העסקה כדאית או לא. פרמטרים חשובים נוספים לבחינת נכסים מניבים הם: מיקום הנכס, איכות הבניה, גיל הנכס, תחזוקת הנכס, איכות השוכרים, תקופת חוזי השכירות, מחירי השכירויות, ביטחונות מצד השוכרים, מחיר דמי האחזקה ועלות הארנונה.
ישנן לא מעט עסקאות בשוק בהן מוצעת תשואה גבוהה אך בניתוח נבון של העסקה, נגלה שקיים סיכון גבוה, או ״שהעסקה תפורה״. כלומר, עסקה פיקטיבית או מנופחת שבה אחד השוכרים או כולם משלמים מחירי שכירות שאינם משקפים מחירי שוק אמתיים, אלא מחירים הגבוהים לעתים בעשרות אחוזים, ולפיכך מעלים את ההכנסה השנתית מהנכס וכנגזרת מכך את מחיר העסקה!
הקונה שמח ומאושר עד שהשוכר מסיים את תקופת השכירות ואז בבואו להשכיר את הנכס לדיירים אחרים הוא נוכח לדעת שמחירי השוק נמוכים משמעותית והוא צריך להתאים את עצמו לשוק ולהוריד את מחירי השכירות וכתוצאה מכך התשואה מהנכס יורדת בהתאם.
לפיכך, הקונה המתוחכם, חייב להעריך את שוויו הנדלני של הנכס כשהוא ריק ובמקביל לבדוק את איכות השוכרים, תקופת השכירויות, הביטחונות ומחירי השכירויות. לרוב, הוא יידרש לשלם פרמיה משמעותית ומוצדקת בהשוואה לשווי נכס ריק. במידה ואיכות השוכרים גבוהה, תקופות השכירות ארוכות, הביטחונות ראויים וכד׳, גובה הפרמיה הוא עניין למו״מ בין המוכר לקונה. לשני הצדדים מומלץ להיעזר בשירותיו של איש מקצוע מנוסה המכיר את שוק הנדל״ן המסחרי על בוריו.
פרמטר חשוב ביותר בקביעת שווים של נכסים מניבים הוא מיקומם. במיקומים הנחשבים פריים לוקיישן בת״א, במתחם הבורסה בר״ג ובהרצליה פיתוח, שווי הנכסים המניבים גבוה יותר ולרוב התשואה נמוכה יותר. ניתן להשוות את מיקום הנכס בנדל״ן לסחירות של ניירות ערך בבורסה. נייר ערך שאינו סחיר פחות מבוקש ולפיכך מחירו יורד. כך גם נכסים מניבים: ככל שהמיקום שלהם מרכזי וטוב יותר, מחירם עולה בהתאם ולכן התשואה שלהם יורדת.
יזמים שמוכנים להשקיע זמן ואנרגיה יכולים ליצור לעצמם נכסים מניבים וליהנות מתשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לקניית נכס מניב מהמדף. הסיכון במציאת שוכר מתאים והזמן הדרוש לאיתורו, בדרך כלל יניבו תשואה עודפת לבעלי היוזמה והידע המקצועי.
