האם כדאי לרכוש משרדים בת"א להשקעה? בהשוואה לאזורים אחרים בארץ

הפרמטר החשוב ביותר בהשקעה בנדל"ן למשרדים הוא בחירת מיקום יוקרתי ואידאלי הנהנה מביקוש גבוה ומנגישות תחבורתית לנתיבי תחבורה ורכבת. תל אביב, בירת העסקים והפיננסים בישראל, היא המבוקשת והיוקרתית ביותר בקרב אנשי עסקים. לראיה, שיעורי התפוסה בשוק משרדי היוקרה בתל אביב, Class A, הם הגבוהים ביותר בארץ. ב-39 מגדלי יוקרה בשמונה אזורים מרכזיים בתל אביב בשטח כולל של יותר ממיליון מ"ר נמדדו שיעורי תפוסה של כ- 97.5% (כלכליסט 2.17)

בנוסף למשרדי היוקרה נבדקו גם 41 בנייני משרדים המוגדרים Class B. משרדים אלו הם מבני משרדים בשטח בנוי נמוך מ-10,000 מ"ר ובאיכות גימור ושירות טובה אך נמוכה ממגדלי היוקרה. רמות התפוסה בבניינים אלה נמוכות מעט יותר ועומדות על כ-90%. חשוב לזכור שכאשר ההיצע עולה, הראשונים להיפגע הם המבנים הפחות מפוארים וחדישים. הסיבה לכך היא שהשוכרים בהם בוחנים אפשרויות לשדרג את המשרדים.

שתי דוגמאות מעסקאות שנעשו באמצעותי לאחרונה בתל אביב יתנו למשקיעים מושג מוחשי על עוצמתו של שוק משרדי היוקרה בתל אביב.

במגדלי חג'ג' ברחוב הארבעה בתל אביב, במגדל הצפוני, רכשה קבוצת משקיעים קומה בשלמותה. עסקה של 1,208 מ"ר בתוספת שני מקומות חניה במחיר של 17,000 ₪ לרמת מעטפת ו-250,000 ₪ למקום חניה.
במגדל לוינשטין בקומה גבוהה רכש משקיע במשרדים מניבים 316 מ"ר בגמר מלא בתוספת 5 מקומות חניה. עלות העסקה – 7.25 מיליון ₪. העסקה משקפת מחיר של כ-19,750 ₪ למ"ר ו-200,000 ₪ למקום חניה. העסקה משקפת תשואה שנתית של 6.4%. בשתי הדוגמאות המשקיעים שילמו מחיר מלא עבור הנכס. השיקולים לביצוע העסקאות הן איכות המשרדים וביקושים יוצאי דופן בפרויקטים היוקרתיים.
מלאי מצומצם של משרדים למכירה בהשוואה להשכרה

מלאי המשרדים להשכרה גדול לאין שיעור ממלאי המשרדים למכירה בגוש דן בכלל, ובתל אביב בפרט. הסיבה לכך היא שגופים מוסדיים גדולים וחזקים כמו קבוצת עזריאלי, אמות השקעות, וכד' מחזיקים מאות אלפי מטרים כנכסים מניבים ולא מוכרים משרדים כלל.

הפוסט משרדים בתל אביב – כיצד לבחור משרד? הופיע לראשונה ב-אפטאון נכסים.

רקע כללי:

שוק המשרדים לקניה ללקוחות פרטיים מתאפיין בהיצע משרדים מצומצם מאד בהשוואה להיצע הרב של משרדים להשכרה. הסיבה העיקרית לכך היא שגופים מוסדיים רבים כגון חברות הביטוח מגדל, כלל, הראל והפניקס, וחברות ענק כמו עזריאלי, אמות השקעות, מליסרון וקרנות ריט כגון ריט 1 וסלע נדל"ן מחזיקות מגדלים שלמים ורבים בבעלותן כנדל"ן מניב ולכן ההיצע במגדלים אלה הינו משרדים להשכרה בלבד!

בנוסף לכך, רמת ההון העצמי והחוזק הפיננסי הנדרש להקמת מגדל משרדים היא גבוהה מאד! כמעט בלתי אפשרי לגופים פרטיים לגייס את ההון העצמי הנדרש בעצמם, לכן מרבית הפרויקטים של מגדלי המשרדים למכירה מתבצעים באמצעות קבוצות רכישה. מארגני הקבוצה רוכשים אופציה על הקרקע ומנסים למכור לפרטיים כמות משרדים שתספק את הבנק המלווה מבחינת דרישות ההון העצמי להיתכנות הפרויקט. כמה מהחברות המובילות והחזקות בארגון קבוצות רכישה הינן קבוצת ב.ס.ר בבעלותו של נחשון קיויתי, קבוצת סופרין בבעלותו של קלמן סופרין, קבוצת אקרו נדל"ן בבעלות צחי ארבוב וקבוצת קנדה – ישראל בבעלותם של ברק רוזן ואסף טוכמאיר. חברות אלה נהנות ממוניטין וניסיון רב ומוכח בשוק הנדל"ן למשרדים.

מרבית עסקאות המכר מיד ראשונה לפרטיים וחברות נעשות כאמור באמצעות קבוצות רכישה. המשרדים המוצעים למכירה הם ברמת מעטפת. כלומר, השיפוץ הפנימי של המשרד הכולל מיזוג, ריצוף, תקשורת, חשמל, תאורה ומחיצות גבס נעשים על ידי הקונים ועל חשבונם. עלויות הגמר נעות בד"כ בטווח שבין 2,000 ₪ לגמר משרדים בסיסי ועד ל-4,000 ₪ למ"ר לגמר בסטנדרט יוקרתי גבוה.

השוק של משרדים לקניה מיד שנייה קטן ומצומצם בהרבה בהשוואה ליד ראשונה. הרוב הגדול של בעלי הנכסים מעוניין אך ורק בהשכרת המשרדים. הזדמנויות לקניית משרדים מתקיימות, על פי רוב, בעת קבלת טופס 4 (טופס אכלוס) למגדל או כאשר נכס שהיה מושכר  התפנה ועדיין לא נמצא שוכר חדש למשרד. שתי ההזדמנויות מתרחשות עקב לחצים פיננסיים על בעל הנכס. במקרה הראשון, מגדל שלם יוצא לשיווק להשכרה ועקב ההיצע הגדול באותו המגדל משרדים עלולים לעמוד ריקים תקופה ארוכה כחצי שנה עד שנה. במקרה השני, כששוכר מפנה משרד, בעלי הנכס נדרש להשקעה לא מבוטלת בהתאמת הנכס לשוכר חדש – השקעה העשויה להגיע בקלות ל-1,000 ₪ למ"ר. במצבים מסוימים בעל הנכס יעדיף למכור אותו מאשר לחכות לשוכר חדש ולהיכנס להוצאות נוספות.

מצב שוק נוכחי:

בתחום השכרת המשרדים, קיים היצע משרדים גדול בגוש דן ובמיוחד במתחם המשרדים BBC, הלוחץ את רמת המחירים כלפי מטה. המגדלים היותר ותיקים, כמו מגדלי בסר 1 ו-2  ניתן להשכיר משרדים במחירים של 50-60 ₪ למ"ר לעומת 70-80 ₪ לפני שנה שנתיים. שוכרים רבים במגדלים אלו שסיימו את חוזה השכירות שידרגו את עצמם למגדלים חדישים יותר כמו מגדל V-TOWER ומגדל בסר 4 ונהנים ממשרדים חדשים ומודרניים ברמות מחירים של 70 ₪ למ"ר.

גם בת"א במגדלי יוקרה חדשים כמו מגדלי הארבעה חג'ג' ניתן להשכיר משרדים ברמת מעטפת במחירים של 85-95 ₪ למ"ר בהשוואה לצפי של 100-110 ₪ לפני שנתיים. במגדלי משרדים יותר ותיקים בת"א כמו מגדל לוינשטין או סונול ניתן לשכור משרדים ב-85 עד 100 ₪ למ"ר ברמת גמר משרדי מלא.

לעומת זאת, שוק המשרדים לקניה יד שנייה כמעט ולא נרשמה ירידת מחירים ואם כן – מינורית. קיימות מספר סיבות לכך:

מיעוט ההיצע של משרדים למכירה בהשוואה להיצע של משרדים להשכרה.
ההוצאות הנלוות לקניית המשרדים: מס רכישה, דמי תיווך ושכר טרחת עו"ד עומדות על כ-8% ומגולגלות בד"כ לקונים.
תשלום מס רווח הון במכירה של 25% שנוגס משמעותית ברווח.
היעדר אלטרנטיבות ראויות להשקעת הכסף ממכירה.

שוק המשרדים לאורך 20 השנים האחרונות מתאפיין בתנודתיות בעיקר בשוק ההשכרה שגמיש בהרבה בהשוואה לשוק המכירה. ההשקעה הבטוחה והסולידית ביותר בתחום המשרדים הינה רכישת משרדים לשימוש עצמי. את הרוכשים לשימוש עצמי פחות מטרידה התנודתיות במחירי השכירות. הרבה יותר חשוב מבחינתם הוא שווי המשרדים בטווח הארוך.

הזדמנויות לקניית משרדים:

כאמור, ההיצע מאד מצומצם אך בכל זאת קיימות כמה הזדמנויות כדאיות לרכישת משרדים לשימוש עצמי או להשקעה להלן מספר דוגמאות:

במתחם הבורסה בר"ג במגדל משרדים חדש כ-200 מ"ר יפהפיים בגמר משרדי מלא ומפואר במחיר 16,500 ₪ למ"ר.
במגדלי בסר 1 ו-2 ניתן לרכוש כ-400 מ"ר בקומה גבוהה לכיוון הפארק ב-11,500 ₪ למ"ר – דרוש שיפוץ קל.
בת"א במגדל חדש לגמרי צמוד לרכבת ולנתיבי איילון – קומת משרדים בשלמות בקמת מעטפת ב-14,750 ₪ למ"ר בלבד.

הפוסט משרדים לרכישה – כל מה שצריך לדעת! הופיע לראשונה ב-אפטאון נכסים.

האם תשואה גבוהה היא ערובה לעסקה מוצלחת ברכישת נכסים מניבים?

בניתוח עסקה מניבה גובה התשואה הוא רק אחד ממכלול הפרמטרים שצריך לבחון ולשקלל על מנת לקבל החלטה נבונה האם העסקה כדאית או לא. פרמטרים חשובים נוספים לבחינת נכסים מניבים הם: מיקום הנכס, איכות הבניה, גיל הנכס, תחזוקת הנכס, איכות השוכרים, תקופת חוזי השכירות, מחירי השכירויות, ביטחונות מצד השוכרים, מחיר דמי האחזקה ועלות הארנונה.

ישנן לא מעט עסקאות בשוק בהן מוצעת תשואה גבוהה אך בניתוח נבון של העסקה, נגלה שקיים סיכון גבוה, או ״שהעסקה תפורה״. כלומר, עסקה פיקטיבית או מנופחת שבה אחד השוכרים או כולם משלמים מחירי שכירות שאינם משקפים מחירי שוק אמתיים, אלא מחירים הגבוהים לעתים בעשרות אחוזים, ולפיכך מעלים את ההכנסה השנתית מהנכס וכנגזרת מכך את מחיר העסקה!

הקונה שמח ומאושר עד שהשוכר מסיים את תקופת השכירות ואז בבואו להשכיר את הנכס לדיירים אחרים הוא נוכח לדעת שמחירי השוק נמוכים משמעותית והוא צריך להתאים את עצמו לשוק ולהוריד את מחירי השכירות וכתוצאה מכך התשואה מהנכס יורדת בהתאם.

לפיכך, הקונה המתוחכם, חייב להעריך את שוויו הנדלני של הנכס כשהוא ריק ובמקביל לבדוק את איכות השוכרים, תקופת השכירויות, הביטחונות ומחירי השכירויות. לרוב, הוא יידרש לשלם פרמיה משמעותית ומוצדקת בהשוואה לשווי נכס ריק. במידה ואיכות השוכרים גבוהה, תקופות השכירות ארוכות, הביטחונות ראויים וכד׳, גובה הפרמיה הוא עניין למו״מ בין המוכר לקונה. לשני הצדדים מומלץ להיעזר בשירותיו של איש מקצוע מנוסה המכיר את שוק הנדל״ן המסחרי על בוריו.

פרמטר חשוב ביותר בקביעת שווים של נכסים מניבים הוא מיקומם. במיקומים הנחשבים פריים לוקיישן בת״א, במתחם הבורסה בר״ג ובהרצליה פיתוח, שווי הנכסים המניבים גבוה יותר ולרוב התשואה נמוכה יותר. ניתן להשוות את מיקום הנכס בנדל״ן לסחירות של ניירות ערך בבורסה. נייר ערך שאינו סחיר פחות מבוקש ולפיכך מחירו יורד. כך גם נכסים מניבים: ככל שהמיקום שלהם מרכזי וטוב יותר, מחירם עולה בהתאם ולכן התשואה שלהם יורדת.

יזמים שמוכנים להשקיע זמן ואנרגיה יכולים ליצור לעצמם נכסים מניבים וליהנות מתשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לקניית נכס מניב מהמדף. הסיכון במציאת שוכר מתאים והזמן הדרוש לאיתורו, בדרך כלל יניבו תשואה עודפת לבעלי היוזמה והידע המקצועי.

הפוסט נכסים מניבים עם תשואה גבוהה הופיע לראשונה ב-אפטאון נכסים.

הפוסט נכסים מניבים עד 10 מיליון ש"ח הופיע לראשונה ב-אפטאון נכסים.

רקע כללי:

שוק המשרדים לקניה ללקוחות פרטיים מתאפיין בהיצע משרדים מצומצם מאד בהשוואה להיצע הרב של משרדים להשכרה. הסיבה העיקרית לכך היא שגופים מוסדיים רבים כגון חברות הביטוח מגדל, כלל, הראל והפניקס, וחברות ענק כמו עזריאלי, אמות השקעות, מליסרון וקרנות ריט כגון ריט 1 וסלע נדל"ן מחזיקות מגדלים שלמים ורבים בבעלותן כנדל"ן מניב ולכן ההיצע במגדלים אלה הינו משרדים להשכרה בלבד!

בנוסף לכך, רמת ההון העצמי והחוזק הפיננסי הנדרש להקמת מגדל משרדים היא גבוהה מאד! כמעט בלתי אפשרי לגופים פרטיים לגייס את ההון העצמי הנדרש בעצמם, לכן מרבית הפרויקטים של מגדלי המשרדים למכירה מתבצעים באמצעות קבוצות רכישה. מארגני הקבוצה רוכשים אופציה על הקרקע ומנסים למכור לפרטיים כמות משרדים שתספק את הבנק המלווה מבחינת דרישות ההון העצמי להיתכנות הפרויקט. כמה מהחברות המובילות והחזקות בארגון קבוצות רכישה הינן קבוצת ב.ס.ר בבעלותו של נחשון קיויתי, קבוצת סופרין בבעלותו של קלמן סופרין, קבוצת אקרו נדל"ן בבעלות צחי ארבוב וקבוצת קנדה – ישראל בבעלותם של ברק רוזן ואסף טוכמאיר. חברות אלה נהנות ממוניטין וניסיון רב ומוכח בשוק הנדל"ן למשרדים.

מרבית עסקאות המכר מיד ראשונה לפרטיים וחברות נעשות כאמור באמצעות קבוצות רכישה. המשרדים המוצעים למכירה הם ברמת מעטפת. כלומר, השיפוץ הפנימי של המשרד הכולל מיזוג, ריצוף, תקשורת, חשמל, תאורה ומחיצות גבס נעשים על ידי הקונים ועל חשבונם. עלויות הגמר נעות בד"כ בטווח שבין 2,000 ₪ לגמר משרדים בסיסי ועד ל-4,000 ₪ למ"ר לגמר בסטנדרט יוקרתי גבוה.

השוק של משרדים לקניה מיד שנייה קטן ומצומצם בהרבה בהשוואה ליד ראשונה. הרוב הגדול של בעלי הנכסים מעוניין אך ורק בהשכרת המשרדים. הזדמנויות לקניית משרדים מתקיימות, על פי רוב, בעת קבלת טופס 4 (טופס אכלוס) למגדל או כאשר נכס שהיה מושכר  התפנה ועדיין לא נמצא שוכר חדש למשרד. שתי ההזדמנויות מתרחשות עקב לחצים פיננסיים על בעל הנכס. במקרה הראשון, מגדל שלם יוצא לשיווק להשכרה ועקב ההיצע הגדול באותו המגדל משרדים עלולים לעמוד ריקים תקופה ארוכה כחצי שנה עד שנה. במקרה השני, כששוכר מפנה משרד, בעלי הנכס נדרש להשקעה לא מבוטלת בהתאמת הנכס לשוכר חדש – השקעה העשויה להגיע בקלות ל-1,000 ₪ למ"ר. במצבים מסוימים בעל הנכס יעדיף למכור אותו מאשר לחכות לשוכר חדש ולהיכנס להוצאות נוספות.

מצב שוק נוכחי:

בתחום השכרת המשרדים, קיים היצע משרדים גדול בגוש דן ובמיוחד במתחם המשרדים BBC, הלוחץ את רמת המחירים כלפי מטה. המגדלים היותר ותיקים, כמו מגדלי בסר 1 ו-2  ניתן להשכיר משרדים במחירים של 50-60 ₪ למ"ר לעומת 70-80 ₪ לפני שנה שנתיים. שוכרים רבים במגדלים אלו שסיימו את חוזה השכירות שידרגו את עצמם למגדלים חדישים יותר כמו מגדל V-TOWER ומגדל בסר 4 ונהנים ממשרדים חדשים ומודרניים ברמות מחירים של 70 ₪ למ"ר.

גם בת"א במגדלי יוקרה חדשים כמו מגדלי הארבעה חג'ג' ניתן להשכיר משרדים ברמת מעטפת במחירים של 85-95 ₪ למ"ר בהשוואה לצפי של 100-110 ₪ לפני שנתיים. במגדלי משרדים יותר ותיקים בת"א כמו מגדל לוינשטין או סונול ניתן לשכור משרדים ב-85 עד 100 ₪ למ"ר ברמת גמר משרדי מלא.

לעומת זאת, שוק המשרדים לקניה יד שנייה כמעט ולא נרשמה ירידת מחירים ואם כן – מינורית. קיימות מספר סיבות לכך:

מיעוט ההיצע של משרדים למכירה בהשוואה להיצע של משרדים להשכרה.
ההוצאות הנלוות לקניית המשרדים: מס רכישה, דמי תיווך ושכר טרחת עו"ד עומדות על כ-8% ומגולגלות בד"כ לקונים.
תשלום מס רווח הון במכירה של 25% שנוגס משמעותית ברווח.
היעדר אלטרנטיבות ראויות להשקעת הכסף ממכירה.

שוק המשרדים לאורך 20 השנים האחרונות מתאפיין בתנודתיות בעיקר בשוק ההשכרה שגמיש בהרבה בהשוואה לשוק המכירה. ההשקעה הבטוחה והסולידית ביותר בתחום המשרדים הינה רכישת משרדים לשימוש עצמי. את הרוכשים לשימוש עצמי פחות מטרידה התנודתיות במחירי השכירות. הרבה יותר חשוב מבחינתם הוא שווי המשרדים בטווח הארוך.

הזדמנויות לקניית משרדים:

כאמור, ההיצע מאד מצומצם אך בכל זאת קיימות כמה הזדמנויות כדאיות לרכישת משרדים לשימוש עצמי או להשקעה להלן מספר דוגמאות:

במתחם הבורסה בר"ג במגדל משרדים חדש כ-200 מ"ר יפהפיים בגמר משרדי מלא ומפואר במחיר 16,500 ₪ למ"ר.
במגדלי בסר 1 ו-2 ניתן לרכוש כ-400 מ"ר בקומה גבוהה לכיוון הפארק ב-11,500 ₪ למ"ר – דרוש שיפוץ קל.
בת"א במגדל חדש לגמרי צמוד לרכבת ולנתיבי איילון – קומת משרדים בשלמות בקמת מעטפת ב-14,750 ₪ למ"ר בלבד.

הפוסט משרדים לרכישה – כל מה שצריך לדעת! הופיע לראשונה ב-אפטאון נכסים.

האם תשואה גבוהה היא ערובה לעסקה מוצלחת ברכישת נכסים מניבים?

בניתוח עסקה מניבה גובה התשואה הוא רק אחד ממכלול הפרמטרים שצריך לבחון ולשקלל על מנת לקבל החלטה נבונה האם העסקה כדאית או לא. פרמטרים חשובים נוספים לבחינת נכסים מניבים הם: מיקום הנכס, איכות הבניה, גיל הנכס, תחזוקת הנכס, איכות השוכרים, תקופת חוזי השכירות, מחירי השכירויות, ביטחונות מצד השוכרים, מחיר דמי האחזקה ועלות הארנונה.

ישנן לא מעט עסקאות בשוק בהן מוצעת תשואה גבוהה אך בניתוח נבון של העסקה, נגלה שקיים סיכון גבוה, או ״שהעסקה תפורה״. כלומר, עסקה פיקטיבית או מנופחת שבה אחד השוכרים או כולם משלמים מחירי שכירות שאינם משקפים מחירי שוק אמתיים, אלא מחירים הגבוהים לעתים בעשרות אחוזים, ולפיכך מעלים את ההכנסה השנתית מהנכס וכנגזרת מכך את מחיר העסקה!

הקונה שמח ומאושר עד שהשוכר מסיים את תקופת השכירות ואז בבואו להשכיר את הנכס לדיירים אחרים הוא נוכח לדעת שמחירי השוק נמוכים משמעותית והוא צריך להתאים את עצמו לשוק ולהוריד את מחירי השכירות וכתוצאה מכך התשואה מהנכס יורדת בהתאם.

לפיכך, הקונה המתוחכם, חייב להעריך את שוויו הנדלני של הנכס כשהוא ריק ובמקביל לבדוק את איכות השוכרים, תקופת השכירויות, הביטחונות ומחירי השכירויות. לרוב, הוא יידרש לשלם פרמיה משמעותית ומוצדקת בהשוואה לשווי נכס ריק. במידה ואיכות השוכרים גבוהה, תקופות השכירות ארוכות, הביטחונות ראויים וכד׳, גובה הפרמיה הוא עניין למו״מ בין המוכר לקונה. לשני הצדדים מומלץ להיעזר בשירותיו של איש מקצוע מנוסה המכיר את שוק הנדל״ן המסחרי על בוריו.

פרמטר חשוב ביותר בקביעת שווים של נכסים מניבים הוא מיקומם. במיקומים הנחשבים פריים לוקיישן בת״א, במתחם הבורסה בר״ג ובהרצליה פיתוח, שווי הנכסים המניבים גבוה יותר ולרוב התשואה נמוכה יותר. ניתן להשוות את מיקום הנכס בנדל״ן לסחירות של ניירות ערך בבורסה. נייר ערך שאינו סחיר פחות מבוקש ולפיכך מחירו יורד. כך גם נכסים מניבים: ככל שהמיקום שלהם מרכזי וטוב יותר, מחירם עולה בהתאם ולכן התשואה שלהם יורדת.

יזמים שמוכנים להשקיע זמן ואנרגיה יכולים ליצור לעצמם נכסים מניבים וליהנות מתשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לקניית נכס מניב מהמדף. הסיכון במציאת שוכר מתאים והזמן הדרוש לאיתורו, בדרך כלל יניבו תשואה עודפת לבעלי היוזמה והידע המקצועי.

הפוסט נכסים מניבים עם תשואה גבוהה הופיע לראשונה ב-אפטאון נכסים.

האם כדאי לרכוש משרדים בת"א להשקעה? בהשוואה לאזורים אחרים בארץ

הפרמטר החשוב ביותר בהשקעה בנדל"ן למשרדים הוא בחירת מיקום יוקרתי ואידאלי הנהנה מביקוש גבוה ומנגישות תחבורתית לנתיבי תחבורה ורכבת. תל אביב, בירת העסקים והפיננסים בישראל, היא המבוקשת והיוקרתית ביותר בקרב אנשי עסקים. לראיה, שיעורי התפוסה בשוק משרדי היוקרה בתל אביב, Class A, הם הגבוהים ביותר בארץ. ב-39 מגדלי יוקרה בשמונה אזורים מרכזיים בתל אביב בשטח כולל של יותר ממיליון מ"ר נמדדו שיעורי תפוסה של כ- 97.5% (כלכליסט 2.17)

בנוסף למשרדי היוקרה נבדקו גם 41 בנייני משרדים המוגדרים Class B. משרדים אלו הם מבני משרדים בשטח בנוי נמוך מ-10,000 מ"ר ובאיכות גימור ושירות טובה אך נמוכה ממגדלי היוקרה. רמות התפוסה בבניינים אלה נמוכות מעט יותר ועומדות על כ-90%. חשוב לזכור שכאשר ההיצע עולה, הראשונים להיפגע הם המבנים הפחות מפוארים וחדישים. הסיבה לכך היא שהשוכרים בהם בוחנים אפשרויות לשדרג את המשרדים.

שתי דוגמאות מעסקאות שנעשו באמצעותי לאחרונה בתל אביב יתנו למשקיעים מושג מוחשי על עוצמתו של שוק משרדי היוקרה בתל אביב.

במגדלי חג'ג' ברחוב הארבעה בתל אביב, במגדל הצפוני, רכשה קבוצת משקיעים קומה בשלמותה. עסקה של 1,208 מ"ר בתוספת שני מקומות חניה במחיר של 17,000 ₪ לרמת מעטפת ו-250,000 ₪ למקום חניה.
במגדל לוינשטין בקומה גבוהה רכש משקיע במשרדים מניבים 316 מ"ר בגמר מלא בתוספת 5 מקומות חניה. עלות העסקה – 7.25 מיליון ₪. העסקה משקפת מחיר של כ-19,750 ₪ למ"ר ו-200,000 ₪ למקום חניה. העסקה משקפת תשואה שנתית של 6.4%. בשתי הדוגמאות המשקיעים שילמו מחיר מלא עבור הנכס. השיקולים לביצוע העסקאות הן איכות המשרדים וביקושים יוצאי דופן בפרויקטים היוקרתיים.
מלאי מצומצם של משרדים למכירה בהשוואה להשכרה

מלאי המשרדים להשכרה גדול לאין שיעור ממלאי המשרדים למכירה בגוש דן בכלל, ובתל אביב בפרט. הסיבה לכך היא שגופים מוסדיים גדולים וחזקים כמו קבוצת עזריאלי, אמות השקעות, וכד' מחזיקים מאות אלפי מטרים כנכסים מניבים ולא מוכרים משרדים כלל.

הפוסט משרדים בתל אביב – כיצד לבחור משרד? הופיע לראשונה ב-אפטאון נכסים.

הפוסט נכסים מניבים עד 10 מיליון ש"ח הופיע לראשונה ב-אפטאון נכסים.

האם תשואה גבוהה היא ערובה לעסקה מוצלחת ברכישת נכסים מניבים?

בניתוח עסקה מניבה גובה התשואה הוא רק אחד ממכלול הפרמטרים שצריך לבחון ולשקלל על מנת לקבל החלטה נבונה האם העסקה כדאית או לא. פרמטרים חשובים נוספים לבחינת נכסים מניבים הם: מיקום הנכס, איכות הבניה, גיל הנכס, תחזוקת הנכס, איכות השוכרים, תקופת חוזי השכירות, מחירי השכירויות, ביטחונות מצד השוכרים, מחיר דמי האחזקה ועלות הארנונה.

ישנן לא מעט עסקאות בשוק בהן מוצעת תשואה גבוהה אך בניתוח נבון של העסקה, נגלה שקיים סיכון גבוה, או ״שהעסקה תפורה״. כלומר, עסקה פיקטיבית או מנופחת שבה אחד השוכרים או כולם משלמים מחירי שכירות שאינם משקפים מחירי שוק אמתיים, אלא מחירים הגבוהים לעתים בעשרות אחוזים, ולפיכך מעלים את ההכנסה השנתית מהנכס וכנגזרת מכך את מחיר העסקה!

הקונה שמח ומאושר עד שהשוכר מסיים את תקופת השכירות ואז בבואו להשכיר את הנכס לדיירים אחרים הוא נוכח לדעת שמחירי השוק נמוכים משמעותית והוא צריך להתאים את עצמו לשוק ולהוריד את מחירי השכירות וכתוצאה מכך התשואה מהנכס יורדת בהתאם.

לפיכך, הקונה המתוחכם, חייב להעריך את שוויו הנדלני של הנכס כשהוא ריק ובמקביל לבדוק את איכות השוכרים, תקופת השכירויות, הביטחונות ומחירי השכירויות. לרוב, הוא יידרש לשלם פרמיה משמעותית ומוצדקת בהשוואה לשווי נכס ריק. במידה ואיכות השוכרים גבוהה, תקופות השכירות ארוכות, הביטחונות ראויים וכד׳, גובה הפרמיה הוא עניין למו״מ בין המוכר לקונה. לשני הצדדים מומלץ להיעזר בשירותיו של איש מקצוע מנוסה המכיר את שוק הנדל״ן המסחרי על בוריו.

פרמטר חשוב ביותר בקביעת שווים של נכסים מניבים הוא מיקומם. במיקומים הנחשבים פריים לוקיישן בת״א, במתחם הבורסה בר״ג ובהרצליה פיתוח, שווי הנכסים המניבים גבוה יותר ולרוב התשואה נמוכה יותר. ניתן להשוות את מיקום הנכס בנדל״ן לסחירות של ניירות ערך בבורסה. נייר ערך שאינו סחיר פחות מבוקש ולפיכך מחירו יורד. כך גם נכסים מניבים: ככל שהמיקום שלהם מרכזי וטוב יותר, מחירם עולה בהתאם ולכן התשואה שלהם יורדת.

יזמים שמוכנים להשקיע זמן ואנרגיה יכולים ליצור לעצמם נכסים מניבים וליהנות מתשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לקניית נכס מניב מהמדף. הסיכון במציאת שוכר מתאים והזמן הדרוש לאיתורו, בדרך כלל יניבו תשואה עודפת לבעלי היוזמה והידע המקצועי.

הפוסט נכסים מניבים עם תשואה גבוהה הופיע לראשונה ב-אפטאון נכסים.

רקע כללי:

שוק המשרדים לקניה ללקוחות פרטיים מתאפיין בהיצע משרדים מצומצם מאד בהשוואה להיצע הרב של משרדים להשכרה. הסיבה העיקרית לכך היא שגופים מוסדיים רבים כגון חברות הביטוח מגדל, כלל, הראל והפניקס, וחברות ענק כמו עזריאלי, אמות השקעות, מליסרון וקרנות ריט כגון ריט 1 וסלע נדל"ן מחזיקות מגדלים שלמים ורבים בבעלותן כנדל"ן מניב ולכן ההיצע במגדלים אלה הינו משרדים להשכרה בלבד!

בנוסף לכך, רמת ההון העצמי והחוזק הפיננסי הנדרש להקמת מגדל משרדים היא גבוהה מאד! כמעט בלתי אפשרי לגופים פרטיים לגייס את ההון העצמי הנדרש בעצמם, לכן מרבית הפרויקטים של מגדלי המשרדים למכירה מתבצעים באמצעות קבוצות רכישה. מארגני הקבוצה רוכשים אופציה על הקרקע ומנסים למכור לפרטיים כמות משרדים שתספק את הבנק המלווה מבחינת דרישות ההון העצמי להיתכנות הפרויקט. כמה מהחברות המובילות והחזקות בארגון קבוצות רכישה הינן קבוצת ב.ס.ר בבעלותו של נחשון קיויתי, קבוצת סופרין בבעלותו של קלמן סופרין, קבוצת אקרו נדל"ן בבעלות צחי ארבוב וקבוצת קנדה – ישראל בבעלותם של ברק רוזן ואסף טוכמאיר. חברות אלה נהנות ממוניטין וניסיון רב ומוכח בשוק הנדל"ן למשרדים.

מרבית עסקאות המכר מיד ראשונה לפרטיים וחברות נעשות כאמור באמצעות קבוצות רכישה. המשרדים המוצעים למכירה הם ברמת מעטפת. כלומר, השיפוץ הפנימי של המשרד הכולל מיזוג, ריצוף, תקשורת, חשמל, תאורה ומחיצות גבס נעשים על ידי הקונים ועל חשבונם. עלויות הגמר נעות בד"כ בטווח שבין 2,000 ₪ לגמר משרדים בסיסי ועד ל-4,000 ₪ למ"ר לגמר בסטנדרט יוקרתי גבוה.

השוק של משרדים לקניה מיד שנייה קטן ומצומצם בהרבה בהשוואה ליד ראשונה. הרוב הגדול של בעלי הנכסים מעוניין אך ורק בהשכרת המשרדים. הזדמנויות לקניית משרדים מתקיימות, על פי רוב, בעת קבלת טופס 4 (טופס אכלוס) למגדל או כאשר נכס שהיה מושכר  התפנה ועדיין לא נמצא שוכר חדש למשרד. שתי ההזדמנויות מתרחשות עקב לחצים פיננסיים על בעל הנכס. במקרה הראשון, מגדל שלם יוצא לשיווק להשכרה ועקב ההיצע הגדול באותו המגדל משרדים עלולים לעמוד ריקים תקופה ארוכה כחצי שנה עד שנה. במקרה השני, כששוכר מפנה משרד, בעלי הנכס נדרש להשקעה לא מבוטלת בהתאמת הנכס לשוכר חדש – השקעה העשויה להגיע בקלות ל-1,000 ₪ למ"ר. במצבים מסוימים בעל הנכס יעדיף למכור אותו מאשר לחכות לשוכר חדש ולהיכנס להוצאות נוספות.

מצב שוק נוכחי:

בתחום השכרת המשרדים, קיים היצע משרדים גדול בגוש דן ובמיוחד במתחם המשרדים BBC, הלוחץ את רמת המחירים כלפי מטה. המגדלים היותר ותיקים, כמו מגדלי בסר 1 ו-2  ניתן להשכיר משרדים במחירים של 50-60 ₪ למ"ר לעומת 70-80 ₪ לפני שנה שנתיים. שוכרים רבים במגדלים אלו שסיימו את חוזה השכירות שידרגו את עצמם למגדלים חדישים יותר כמו מגדל V-TOWER ומגדל בסר 4 ונהנים ממשרדים חדשים ומודרניים ברמות מחירים של 70 ₪ למ"ר.

גם בת"א במגדלי יוקרה חדשים כמו מגדלי הארבעה חג'ג' ניתן להשכיר משרדים ברמת מעטפת במחירים של 85-95 ₪ למ"ר בהשוואה לצפי של 100-110 ₪ לפני שנתיים. במגדלי משרדים יותר ותיקים בת"א כמו מגדל לוינשטין או סונול ניתן לשכור משרדים ב-85 עד 100 ₪ למ"ר ברמת גמר משרדי מלא.

לעומת זאת, שוק המשרדים לקניה יד שנייה כמעט ולא נרשמה ירידת מחירים ואם כן – מינורית. קיימות מספר סיבות לכך:

מיעוט ההיצע של משרדים למכירה בהשוואה להיצע של משרדים להשכרה.
ההוצאות הנלוות לקניית המשרדים: מס רכישה, דמי תיווך ושכר טרחת עו"ד עומדות על כ-8% ומגולגלות בד"כ לקונים.
תשלום מס רווח הון במכירה של 25% שנוגס משמעותית ברווח.
היעדר אלטרנטיבות ראויות להשקעת הכסף ממכירה.

שוק המשרדים לאורך 20 השנים האחרונות מתאפיין בתנודתיות בעיקר בשוק ההשכרה שגמיש בהרבה בהשוואה לשוק המכירה. ההשקעה הבטוחה והסולידית ביותר בתחום המשרדים הינה רכישת משרדים לשימוש עצמי. את הרוכשים לשימוש עצמי פחות מטרידה התנודתיות במחירי השכירות. הרבה יותר חשוב מבחינתם הוא שווי המשרדים בטווח הארוך.

הזדמנויות לקניית משרדים:

כאמור, ההיצע מאד מצומצם אך בכל זאת קיימות כמה הזדמנויות כדאיות לרכישת משרדים לשימוש עצמי או להשקעה להלן מספר דוגמאות:

במתחם הבורסה בר"ג במגדל משרדים חדש כ-200 מ"ר יפהפיים בגמר משרדי מלא ומפואר במחיר 16,500 ₪ למ"ר.
במגדלי בסר 1 ו-2 ניתן לרכוש כ-400 מ"ר בקומה גבוהה לכיוון הפארק ב-11,500 ₪ למ"ר – דרוש שיפוץ קל.
בת"א במגדל חדש לגמרי צמוד לרכבת ולנתיבי איילון – קומת משרדים בשלמות בקמת מעטפת ב-14,750 ₪ למ"ר בלבד.

הפוסט משרדים לרכישה – כל מה שצריך לדעת! הופיע לראשונה ב-אפטאון נכסים.